Dieser Artikel beschäftigt sich mit folgenden Themen:
- Die Wachstumstreiber im britischen und europäischen Life Sciences-Sektor
- Die Bedeutung von Clustern
- Die Folgen des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage für Anleger
Chesterford Park, ein 250 Hektar großes Anwesen südlich von Cambridge, hat eine lange und sagenhafte Geschichte. Das Anwesen wurde im 19. Jahrhundert als weitläufiger Landsitz für einen Gutsherrn errichtet, komplett mit Herrenhaus und Arboretum, und dann während des Zweiten Weltkriegs als Krankenhaus genutzt.
Auf dem Gelände befinden sich heute mehrere elegante, moderne Gebäude, eingebettet zwischen Eichen und gepflegten Rasenflächen. Weit entfernt von seinen biederen viktorianischen Anfängen ist das Anwesen heute ein lebendiges Zentrum wissenschaftlicher und unternehmerischer Aktivität. Die Gebäude beherbergen hochmoderne Forschungseinrichtungen, in denen Life Sciences-Unternehmen wichtige Experimente durchführen.
Aviva erwarb das heute als Chesterford Research Park bekannte Gelände im Jahr 2000, und Aviva Investors will es gemeinsam mit seinen Joint Venture-Partnern weiterentwickeln. Es sollen neue Gebäude und Infrastruktur entstehen, um den Bedarf der expandierenden Mieter zu decken. Die Liste der Mieter umfasst Pharmariesen wie AstraZeneca sowie kleinere Start-up-Unternehmen aus dem Umfeld der Cambridge University.
An der ständigen Weiterentwicklung des Parks lässt sich das Wachstum des breiteren britischen Markts für Life Sciences-Immobilien ablesen. Mit einem Biotech-Sektor im Aufwind und seinem Bedarf an F&E-Einrichtungen und Produktionsanlagen im sogenannten „goldenen Dreieck“, das London mit den Weltklasse-Universitäten von Oxford und Cambridge verbindet, ist die Branche für inländisches und ausländisches Kapital attraktiv.1 Erst kürzlich erwarb der Staatsfonds von Singapur (GIC) einen Anteil im Wert von 160 Mio. GBP an einem ähnlichen Komplex, dem Oxford Science Park.2
Insgesamt wurden im ersten Quartal 2023 im goldenen Dreieck Anlageobjekte im Wert von 339 Mio. GBP erworben bzw. verkauft. Trotz der Herausforderungen steigender Zinsen ist dies ein Plus gegenüber dem Vergleichszeitraum in den Jahren 2021 und 2022.3 Der Boom im Life Sciences-Sektor trägt dazu bei, dass sich die Struktur des britischen Immobiliensektors verändert. Ein Markt, der bislang von Einzelhandels-, Büro- und Industrieobjekten dominiert wird, erfährt damit eine wertvolle Diversifizierung (siehe Abbildung 1). Auch der europäische Life Sciences-Sektor befindet sich auf Wachstumskurs. Dies gilt insbesondere für die neuen Cluster im Umfeld führender Universitäten und Krankenhäuser in Ländern wie Frankreich, den Niederlanden und der Schweiz.4
Abbildung 1: Indexgewichtungen britische Immobilienbewertungen (Prozent)
Quelle: MSCI/IPD UK, Q4 2022.
Life Sciences: eine Branche auf Wachstumskurs
Der Life Sciences-Sektor erfreut sich seit geraumer Zeit wachsender Beliebtheit bei Immobilienanlegern, was teils auf strukturelle Faktoren zurückzuführen ist (siehe Abbildung 2).
Einfach gesagt bedeutet Life Sciences die Wissenschaft von lebenden Organismen und umfasst verschiedene Disziplinen von der Pharmazeutik bis zur Biotechnologie. In der Gesundheitswissenschaft beispielsweise kann es um den Einsatz neuer Technologien in der Diagnostik und bei der Behandlung von gesundheitlichen Problemen gehen. COVID-19 wirkte als Wachstumskatalysator, als mit dem Wettlauf der Unternehmen um Impfstoffe und Medikamente deutlich wurde, welchen gesellschaftlichen und breiteren wirtschaftlichen Nutzen die Branche hat.
Abbildung 2: Hauptwachstumstreiber für die Branche
Quelle: Aviva Investors; Office for Life Sciences, 2019.
Längerfristig dürften von der alternden Gesellschaft in den Industrieländern zusätzliche strukturelle Impulse ausgehen. Mit zunehmenden Alter steigt der Bedarf an medizinischer Versorgung und neuen Behandlungsformen. Es ist also kaum verwunderlich, dass die Gesamtausgaben für die pharmazeutische F&E den Erwartungen zufolge zwischen 2021 und 2028 um jährlich insgesamt 2,6 Prozent (CAGR) auf 285 Mrd. USD steigen sollen (siehe Abbildung 3).
Abbildung 3: Globale F&E-Ausgaben der Pharmaindustrie, 2014-2028
Quelle: MSCI/IPD UK, Q4 2022.5
Investitionen und Politik
Die Verfügbarkeit von Finanzierung spielt eine besonders wichtige Rolle, denn Unternehmen müssen häufig sehr viel in Forschung und Entwicklung investieren, bevor sie bedeutende Entdeckungen machen. In dieser Hinsicht ist Großbritannien einer der wachstumsstärksten Märkte. 2021 kletterten die Investitionen auf ein Rekordniveau: Es wurden 4,5 Mrd. GBP aus öffentlichen und privaten Quellen bereitgestellt. Das Emissionsvolumen (IPOs) stieg gegenüber dem Vorjahr um 434 Prozent auf 1,3 Mrd. GBP.6 Diese Dynamik hielt auch im Jahr 2022 an, wobei der britische Life Sciences- und Biotech-Sektor im ersten Quartal 457 Mio. GBP an Kapital eingeworben hat (der Wert für das Gesamtjahr lag mit 1,7 Mrd. GBP jedoch unter dem Vorjahresniveau).7
Die britische Regierung hat die Bedeutung der Life Sciences erkannt und stärkt der Branche den Rücken. Im Rahmen eines größeren Programms, das Großbritannien bis 2030 zu einer „wissenschaftlichen und technologischen Supermacht“ machen soll, stellte Finanzminister Jeremy Hunt am 25. Mai 2023 ein Förderpaket im Umfang von 650 Mio. GBP vor.8,9 Des Weiteren kündigte die Regierung an, das Programm Horizon Europe Guarantee bis Ende September 2023 zu verlängern. Es sichert die Finanzierung der Forschung in dem Inselstaat.10
Auch in Kontinentaleuropa ist der Life Sciences-Sektor infolge der Pandemie kräftig gewachsen. In den vergangenen Monaten wurden in etablierten Märkten wie Paris oder den Niederlanden Neuinvestitionen in Forschungszentren getätigt, und es entstehen neue Kompetenzzentren. Belgien, Schweden, Dänemark und Deutschland sollte man hier im Auge behalten.11
Für Immobilienanleger haben diese Trends bedeutende Folgen. Die Finanzierung mit Risikokapital geht nicht zuletzt auch wegen der höheren Zinsen weltweit zurück, sodass nicht davon auszugehen ist, dass das starke Wachstum, das dieser Sektor in der Vergangenheit erlebt hat, auch in Zukunft anhalten wird. Wir rechnen dennoch mit einem moderaten Wachstum. Vor allem brauchen Life Sciences-Unternehmen einen physischen Ort, an dem sie ihre Tätigkeit ausüben können. Im Gegensatz zum Dienstleistungssektor, der seit der Pandemie verstärkt auf mobile Arbeit oder Hybridlösungen setzt, sodass die Nachfrage nach Büroflächen sinkt, benötigen diese Unternehmen Labore für die Forschung sowie Produktionsanlagen für die Entwicklung und Kommerzialisierung. Zwischen dem Angebot an verfügbaren Flächen und der entsprechende Nachfrage herrscht an vielen Märkten jedoch ein Ungleichgewicht.
Das goldene Dreieck Großbritanniens
Bei der Analyse des Marktes für Life Sciences-Immobilien bilden Cluster den Schwerpunkt. Wie bei den meisten wissensintensiven Dienstleistungen ermöglicht die Nähe zu vergleichbaren Unternehmen den Austausch von Wissen und die gemeinsame Nutzung von Ressourcen. Die Chancen, die durch Zusammenarbeit und Austausch entstehen, überwiegen in der Regel die Nachteile wie den Wettbewerb um Ressourcen und Talente.12 Die Nähe zu führenden Forschungseinrichtungen wie Universitäten ist also von großer Bedeutung – tatsächlich sind viele Life Sciences-Unternehmen Ausgründungen aus Forschungsabteilungen von Hochschulen.
Abbildung 4: F&E als Wachstumstreiber des britischen Life Sciences-Sektors, 2009-2021
Quelle: GOV.UK, 2023.13
In den wachstumsstärksten Clustern, darunter das goldene Dreieck, konzentrieren sich Arbeitsplätze und herrscht akuter Mangel an Labor- und Produktionsflächen (siehe Abbildungen 5 und 6). Die meisten Investitionen werden in London getätigt (siehe Abbildung 7), und die Stadt spielt eine zunehmend wichtige Rolle als Zentrum für führende Life Sciences-Unternehmen, insbesondere in den Teilmärkten King’s Cross, White City und in Teilen von East London.
Abbildung 5: Erwerbstätige in britischen Life Sciences-Unternehmen nach Regionen, 2021 (Prozent)
Quelle: GOV.UK, 2023.14
Auch in Oxford und Cambridge wird stark investiert. Im Jahr 2022 belegten Life Sciences-Unternehmen im Goldenen Dreieck Immobilienobjekte mit einer Fläche von insgesamt 1,39 Millionen Quadratfuß – laut Savills der höchste Wert seit fünf Jahren.15 Das begrenzte Angebot – der Leerstand bei ausgestatteten Laborflächen liegt in London und Cambridge bei weniger als einem und in Oxford bei weniger als sieben Prozent – lässt die Mieten steigen. Schätzungen von Savills zufolge könnten die Mieten für ausgebaute Laborflächen in den nächsten drei Jahren sogar um 25 Prozent auf 100 GBP je Quadratfuß steigen.16
Abbildung 6: Erwerbstätige im Biopharma-Sektor nach Kommunen, 2021
Quelle: GOV.UK, 2023.17
Das Wachstum im goldenen Dreieck ist ein gutes Beispiel dafür, wie aus Clustern in einem bestimmten Bereich vielfältige regionale Ökosysteme entstehen. Zudem wird deutlich, dass sich innerhalb erfolgreicher Cluster ein intensiver Wettbewerb um den verfügbaren Raum entwickeln kann, sodass die Preise für die Objekte steigen. Auf der Suche nach neuen Clustern wenden sich manche Anleger daher anderen Regionen zu – in Großbritannien und in anderen europäischen Ländern.
Abbildung 7: Einsatz von Risikokapital im britischen Life Sciences-Sektor nach Regionen (Mio. GBP)
Quelle: Knight Frank, 2023.
Neue Cluster in Europa
Wo also könnte das nächste große Zentrum für Life Sciences entstehen? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir herausfinden, welche Merkmale potenziellen Nutzern wichtig sind.
Häufig ähneln diese Merkmale den Kriterien, die auch die meisten Mieter von Büroflächen anlegen würden, wie die Ausstattung des Standorts und die lokale Infrastruktur. Ein bedeutender Trend ist die zunehmend flexible Raumnutzung der Life Sciences-Unternehmen. Neue Objekte bieten zum Teil ebenso viele Nasslabore, also konventionelle Laboreinrichtungen, in denen Wasser, Chemikalien und lebende Organismen gelagert werden können, wie Trockenlabore, in denen Experimente mithilfe von Simulationen virtuell durchgeführt werden können. Für die Nutzer könnte zudem eine Kombination aus eigenen Laborflächen – oft aus Gründen der Geheimhaltung – und verwalteten Gemeinschaftslaboren zur gelentlichen Nutzung interessant sein.
Für Nutzer könnte eine Kombination aus eigenen Laborflächen und verwalteten Gemeinschaftslaboren für den gelegentlichen Gebrauch interessant sein
Da Unternehmen Forschungsaufgaben zunehmend in Trockenlaboren durchführen können und weniger Flächen und Infrastruktur für direkte Versuchsarbeiten benötigen, haben sie die Möglichkeit, sich in Städten anzusiedeln und sind nicht auf Standorte auf der grünen Wiese angewiesen. Das Francis Crick Institute in London ist ein gutes Beispiel für eine moderne Life Sciences-Einrichtung, die in der Stadt angesiedelt ist. Es handelt sich um ein sogenanntes „Superlabor“ mit offenem Grundriss, ausreichend Trockenlaborflächen und einem großen Raumangebot für kollaboratives Arbeiten. Im Untergeschoss befinden sich moderne Versuchslabore, die von den Forschern am Standort gemeinsam genutzt werden.18
Unsere Analyse in Abbildung 8 zeigt die 15 beliebtesten City-Standorte für Life Sciences-Unternehmen in Europa, gemessen an Kriterien wie Qualität der Cluster, Größe und Zugang zu Talenten, Finanzierung und Behörden. Die oberen Plätze belegen etablierte Life Sciences-Zentren wie London, Oxford, München, Paris und Cambridge.
Abbildung 8: Die 15 beliebtesten City-Standorte für Life Sciences in Kontinentaleuropa
Quelle: Aviva Investors, Juli 2023.
In Großbritannien ist Oxford aufgrund der Qualität der akademischen Forschung insgesamt in diesem Ranking höher platziert als Cambridge, denn für Unternehmen ist diese ein wesentlicher Treiber für das künftige Wachstum. Aber es gibt feine Unterschiede. Cambridge hat in Teilbereichen wie in der KI-gestützten Biotechnologie und der Medizintechnikforschung die Nase vorn, was nicht zuletzt auch dem Umstand zu verdanken ist, dass die Tech-Cluster und die Voraussetzungen für Zusammenarbeit und Wissensaustausch zwischen diesen beiden Branchen hier besser sind als in Oxford. Daran wird deutlich, wie wichtig es ist zu berücksichtigen, welche Spezialgebiete der verschiedenen Branchen an einem Standort zu finden sind, und dies ist einer der Gründe für die regere Aktivität am Vermietungsmarkt in Cambridge.
Abbildung 9 zeigt eine detailliertere Analyse der Standorte, an denen neue Cluster entstehen und die Nachfrage entsprechend steigen könnte. Mit Blick auf die hohen Nachfragewerte in unserem hauseigenen Index dürften im Zuge der weiteren Marktentwicklung an Standorten wie Paris, Stockholm, München, im Großraum Amsterdam und im Medicon Valley in Kopenhagen-Malmö Anlagechancen entstehen.
Abbildung 9: Rahmen für die Identifizierung der nächsten Life Sciences-Hotspots in Kontinentaleuropa
Quelle: Aviva Investors, Juli 2023.
Chancen sehen wir darüber hinaus auch in einigen kleinere kontinentaleuropäischen Städten, die in unserem Index nicht enthalten sind. Entscheidender Faktor ist die Stärke der akademischen Einrichtungen. Auf Basis dieses Kriteriums empfehlen wir, folgende Städte im Auge zu behalten: Aarhus (Dänemark), Uppsala (Schweden), Löwen (Belgien) und Heidelberg (Deutschland) .
Implikationen für Immobilienanleger
In diesem Immobiliensegment kommt es für Anleger entscheidend darauf an, dass sie die Standorte mit voraussichtlich weiterhin reger Nachfrage wählen.
Der anfängliche Kapitaleinsatz ist bei Life Sciences-Immobilien zumeist höher als bei den üblichen Büroflächen. Grund dafür sind die höheren Ausgaben für den Laborausbau (häuifg ist für schwere Geräte wie Zentrifugen eine größere Wandstärke erforderlich, und man braucht hohe Decken, die Platz für Rohrleitungen bieten). Sollte die Nachfrage zurückgehen und ein Objekt anders genutzt werden müssen, könnten beim Umbau der Life Sciences-Immobilie zu einem normalen Bürokomplex hohe Kosten entstehen.
Und es gibt noch weitere Risiken. Kleinere Pharmaunternehmen beispielsweise könnten infolge einer gescheiterten Arzneimittelstudie plötzlich vor dem Aus stehen und nicht mehr in der Lage sein, ihre Miete zu bezahlen. Bei größeren Unternehmen könnte das Gewinnpotenzial neuer Arzneimittel durch Regulierung eingeschränkt sein, was entsprechend negative Auswirkungen auf ihre Investitionskapazitäten für neue Forschungsprojekte hätte. Anleger sollten auch M&A-Aktivitäten im Auge behalten, denn eine Konsolidierung könnte den Flächenbedarf senken.
Trotz dieser Faktoren überzeugt der strukturelle Rückenwind für die Branche, die zudem mit starken Fundamentaldaten glänzt: die Mieten für geeignete Objekte können in einigen Märkten 30 Prozent über dem Mietpreisniveau von Bürogebäuden liegen, bei vielfach deutlich geringerem Leerstand.
Anleger, die auf die richtigen Standorte setzen und die technologischen Treiber der Branche sowie die sich verändernde Raumnutzung verstehen, sollten Anlagechancen nutzen können. Dies gilt sowohl für City-Standorte als auch für Kompetenzzentren auf der grünen Wiese wie den Chesterford Research Park. Auch wenn es sehr aufwändig ist, solche Standorte zu betreiben, zu unterhalten und zu pflegen, profitieren die Mieter von der Nähe zu vergleichbaren Unternehmen, und Kompetenzzentren können entwickelt und erweitert werden, wenn diese Unternehmen wachsen und zusätzliche Flächen benötigen.
Mit dieser Art des aktiven Asset Managements lassen sich in der Regel höhere Renditen erzielen als mit dem Versuch, Beta zu generieren, indem Kapital weniger gezielt in Wachstumssektoren gelenkt wird. Zudem kann man die Unternehmen selbst damit wirklich bei ihrer bahnbrechenden Arbeit unterstützen und zu einer Serie von Erfolgsprojekten beitragen.