Lea este artículo para comprender:
- Los motores del crecimiento de las ciencias de la vida en el Reino Unido y Europa
- La importancia de los clusters
- Qué significa para los inversores el desequilibrio entre oferta y demanda
Chesterford Park, con una extensión de 250 acres al sur de Cambridge, cuenta con una larga historia. En sus orígenes fue una finca construida para un caballero del país en el siglo XIX, con casa solariega y jardín botánico, que se convirtió en hospital durante la Segunda Guerra Mundial.
En la actualidad, encontramos un conjunto de elegantes edificios modernos enclavados entre robles y un cuidado césped. El emplazamiento, muy alejado ya de sus sobrios inicios victorianos, es ahora un bullicioso hervidero de actividad científica y espíritu emprendedor. Sus edificios albergan instalaciones de investigación de vanguardia, en las que empresas de ciencias de la vida llevan a cabo experimentos vitales.
El Parque de Investigación de Chesterford, como se le conoce, fue adquirido por Aviva en 2000 y Aviva Investors tiene previsto seguir desarrollándolo junto con sus socios de empresas conjuntas, añadiendo nuevos edificios e infraestructuras para alojar a los inquilinos a medida que sus operaciones se expandan. En la lista figuran gigantes farmacéuticos como AstraZeneca, así como pequeñas empresas de nueva creación vinculadas a la Universidad de Cambridge.
El actual desarrollo del parque refleja el crecimiento generalizado del sector inmobiliario de las ciencias de la vida en el Reino Unido. Impulsado por el auge de la industria biotecnológica, que requiere instalaciones de I+D y fabricación —especialmente en el denominado «Triángulo de Oro» que une Londres con las universidades de categoría mundial de Oxford y Cambridge—, el sector está atrayendo capital nacional y mundial.1 El fondo soberano de Singapur GIC compró recientemente una participación de 160 millones de libras en un emplazamiento similar, el Parque Científico de Oxford.2
En total, en el primer trimestre de 2023 se compraron y vendieron activos por valor de 339 millones de libras en el Triángulo de Oro, lo que supone un aumento con respecto al mismo periodo de 2021 y 2022, a pesar de los retos que plantea la subida de los tipos de interés.3 El auge de las ciencias de la vida está contribuyendo a un cambio en la composición general del sector inmobiliario británico, añadiendo una útil diversificación a un mercado aún dominado por los activos comerciales, de oficinas e industriales (véase la Figura 1). El sector europeo de las ciencias de la vida también está experimentando un crecimiento, especialmente en los clusters o agrupaciones emergentes en torno a las principales universidades y hospitales de países como Francia, Países Bajos y Suiza.4
Figura 1: Ponderaciones del índice de valoración inmobiliaria del Reino Unido (porcentaje)
Fuente: MSCI/IPD REINO UNIDO, CUARTO TRIMESTRE DE 2022.
El auge de las ciencias de la vida
El sector de las ciencias de la vida lleva tiempo ganando popularidad entre los inversores inmobiliarios, lo que, en parte, puede atribuirse a factores estructurales (véase la Figura 2).
En pocas palabras, las ciencias de la vida se refieren al estudio de los organismos vivos, abarcando una gran variedad de disciplinas, desde la farmacéutica hasta la biotecnología. Por ejemplo, las ciencias de la vida relacionadas con la salud pueden implicar la aplicación de nuevas tecnologías en el diagnóstico y el tratamiento de afecciones sanitarias. La pandemia de COVID-19 actuó como catalizador del crecimiento, ya que las empresas se apresuraron a producir vacunas y tratamientos, poniendo de relieve en el proceso los beneficios sociales y económicos más amplios que puede aportar la industria.
Figura 2: Los principales catalizadores del crecimiento del sector
Fuente: Aviva Investors; Oficina de Ciencias de la Vida, 2019.
A largo plazo, se prevé que el envejecimiento de la población en las economías desarrolladas suponga un nuevo impulso estructural. El envejecimiento de la población aumenta la necesidad de atención médica y de nuevos tratamientos. Por tanto, no es de extrañar que se prevea que el gasto total en I+D farmacéutica aumente a una tasa de crecimiento anual compuesta del 2,6 % entre 2021 y 2028, hasta alcanzar los 285.000 millones de dólares (véase la Figura 3).
Figura 3: Gasto mundial en I+D en la industria farmacéutica, 2014-2028
Fuente: MSCI/IPD REINO UNIDO, CUARTO TRIMESTRE DE 2022.
Inversión y política
La disponibilidad de financiación es especialmente importante, ya que las empresas suelen tener que realizar grandes gastos en I+D antes de realizar descubrimientos significativos. En este sentido, el Reino Unido se encuentra entre los mercados de más rápido crecimiento, y 2021 fue un año récord para la inversión: se recaudaron 4.500 millones de libras esterlinas en financiación pública y privada. Las ofertas públicas iniciales (OPI) alcanzaron un total de 1.300 millones de libras esterlinas, lo que supone un aumento del 434 % con respecto al año anterior.6 Esta dinámica se mantuvo en 2022, con el sector británico de las ciencias de la vida y la biotecnología recaudando 457 millones de libras esterlinas en el primer trimestre (aunque el total del año fue inferior al de 2021, con 1.700 millones de libras esterlinas).7
Al reconocer las ciencias de la vida como una industria de crucial importancia, el gobierno británico apoya al sector. El 25 de mayo de 2023, el canciller Jeremy Hunt desveló un paquete de ayudas de 650 millones de libras como parte de un plan más amplio para convertir al Reino Unido en una «superpotencia científica y tecnológica» de aquí a 2030.8,9 El gobierno también anunció una prórroga hasta finales de septiembre de 2023 del plan de garantía Horizonte Europa, que protege la financiación de la investigación británica.10
La Europa continental también ha experimentado un crecimiento significativo en el ámbito de las ciencias de la vida a raíz de la pandemia. En los últimos meses se han producido nuevas inversiones en parques de investigación científica en mercados consolidados como París y los Países Bajos y han surgido nuevos centros de excelencia, con Bélgica, Suecia, Dinamarca y Alemania entre los mercados a observar.11
Estas tendencias tienen importantes implicaciones para los inversores inmobiliarios. La financiación global de capital riesgo ha descendido, en parte debido a la subida de los tipos de interés, lo que significa que el fuerte crecimiento histórico de este sector no puede extrapolarse al futuro. Pero seguimos previendo un crecimiento moderado. Es importante destacar que las empresas de ciencias de la vida necesitan un espacio físico en el que operar. A diferencia de las industrias de servicios, que se han orientado hacia el trabajo a distancia o híbrido desde la pandemia reduciendo la demanda global de espacio de oficinas, estas empresas dependen de laboratorios para llevar a cabo la investigación, junto con instalaciones de fabricación en las que puedan desarrollarla y comercializarla. Pero existe un desajuste entre la demanda de espacio y el parque disponible en muchos mercados.
El Triángulo de Oro del Reino Unido
Evaluar el mercado inmobiliario de las ciencias de la vida requiere centrarse en los clusters. Como ocurre en la mayoría de las industrias intensivas en conocimiento, estar cerca de sus homólogas permite a las empresas de ciencias de la vida compartir conocimientos y recursos, y las oportunidades de colaboración e intercambio de ideas suelen compensar los inconvenientes, como la competencia por los recursos y el talento.12 La proximidad a instituciones de investigación de vanguardia, como las universidades, también es crucial: muchas empresas de ciencias de la vida empezaron originalmente como escisiones comerciales de departamentos de investigación universitarios.
Figura 4: El I+D impulsa el crecimiento de las ciencias de la vida en el Reino Unido, 2009-2021
Fuente: GOBIERNO DEL REINO UNIDO, 2023.13
En los clusters de más rápido crecimiento, como el Triángulo de Oro, se concentran los puestos de trabajo y la necesidad de espacio para laboratorios y fabricación es más acuciante (véanse las Figuras 5 y 6). Londres concentra la mayor parte de la actividad inversora (véase la Figura 7) y desempeña un papel cada vez más importante como centro neurálgico de las principales empresas de ciencias de la vida, especialmente en los submercados de King's Cross, White City y parte del este de Londres.
Figura 5: Empleo en ciencias de la vida en el Reino Unido por regiones, 2021 (porcentaje)
Fuente: GOBIERNO DEL REINO UNIDO, 2023.14
La inversión también es fuerte en Oxford y Cambridge. En 2022 se ocupó un total de 1,39 millones de pies cuadrados de inmuebles destinados a las ciencias de la vida en todo el Triángulo de Oro, la cifra más alta en media década, según Savills.14 Debido a la reducida oferta —las tasas de vacantes de espacios equipados para laboratorios están por debajo del uno por ciento en Londres y Cambridge y por debajo del siete por ciento en Oxford—, los alquileres se están viendo obligados a subir. Savills prevé que los alquileres de espacios de laboratorio equipados podrían aumentar hasta un 25 %, alcanzando las 100 libras esterlina por pie cuadrado en los próximos tres años.15
Figura 6: Empleo en el sector biofarmacéutico por distrito de autoridad local, 2021
Fuente: GOBIERNO DEL REINO UNIDO, 2023.16
El crecimiento del Triángulo de Oro es un buen ejemplo de cómo los clusters a menudo se expanden desde una zona específica hasta convertirse en ecosistemas regionales multifacéticos. También muestra cómo la competencia por el espacio dentro de los clusters de éxito puede llegar a ser feroz, haciendo subir los precios de los activos. Esta situación ha llevado a algunos inversores a buscar nuevos clusters en otros lugares del Reino Unido y de Europa.
Figura 7: Financiación de capital riesgo en ciencias de la vida en el Reino Unido por zonas geográficas (millones de libras)
Fuente: Knight Frank, 2023.
Clusters emergentes en toda Europa
Entonces, ¿dónde podría ubicarse el próximo gran polo de las ciencias de la vida? Para responder a esta pregunta, debemos identificar las características que buscan los ocupantes.
En muchos casos, son similares a las que buscan la mayoría de los inquilinos del mercado de oficinas, como servicios en las propias instalaciones o locales. Una tendencia significativa ha sido el movimiento hacia un uso más flexible del espacio entre las empresas de ciencias de la vida, con algunos nuevos desarrollos que presentan una división equitativa entre el llamado espacio de «laboratorio húmedo» —instalaciones de laboratorio tradicionales donde se puede almacenar agua, productos químicos y organismos vivos— y los «laboratorios secos», donde los procesos experimentales se pueden digitalizar mediante simulaciones. Por otra parte, los ocupantes pueden buscar una combinación de espacio de laboratorio privado —a menudo por razones de confidencialidad— y laboratorios comunes gestionados para uso ocasional.
Los ocupantes pueden estar buscando una combinación de espacio de laboratorio privado y laboratorios comunes gestionados para uso ocasional.
Ahora que las empresas pueden realizar más tareas de investigación en laboratorios secos y necesitan menos espacio e infraestructuras para el trabajo experimental directo, pueden ocupar ubicaciones en ciudades en lugar de instalaciones fuera de la ciudad. El Instituto Francis Crick de Londres ilustra perfectamente una instalación urbana de vanguardia en el ámbito de las ciencias de la vida. Se trata de un «superlaboratorio» con una distribución diáfana, abundantes zonas de laboratorio en seco y amplios espacios de colaboración. Las instalaciones experimentales de última generación se encuentran en el sótano y se comparten entre los investigadores in situ.18
Nuestro análisis de la Figura 8 muestra las 15 mejores ubicaciones urbanas europeas para las ciencias de la vida en función de métricas que incluyen la calidad de sus agrupaciones, la escala y el acceso al talento, la financiación y la gobernanza. Centros establecidos de ciencias de la vida como Londres, Oxford, Múnich, París y Cambridge se sitúan cerca de los primeros puestos.
Figura 8: Las 15 principales ubicaciones urbanas europeas de ciencias de la vida
Fuente: Aviva Investors, julio de 2023.
En el Reino Unido, Oxford aventaja a Cambridge en esta clasificación basada en la calidad de su investigación académica en general, un motor clave para el crecimiento futuro de las empresas. Pero existen ciertos matices. Por ejemplo, Cambridge está por delante de Oxford en los subcampos de la biotecnología basada en la inteligencia artificial y la investigación en tecnología médica, en parte porque la primera cuenta con un cluster tecnológico más fuerte y las oportunidades de colaboración e intercambio de conocimientos entre ambas industrias son más abundantes en Cambridge. Este hecho demuestra la importancia de tener en cuenta especialidades industriales más amplias en una ubicación y una de las razones por las que ha habido más actividad de arrendamiento inmobiliario en Cambridge que en Oxford.
En la Figura 9, profundizamos para analizar dónde se están formando nuevos clusters y, en consecuencia, dónde puede aumentar la demanda de espacio. Lugares como París, Estocolmo, Múnich, el Gran Ámsterdam y el cluster Medicon Valley de Copenhague-Malmö parecen susceptibles de ofrecer oportunidades a medida que se desarrolle el mercado, dadas sus fuertes puntuaciones de demanda en nuestro índice de propiedad.
Figura 9: Un marco para identificar los próximos puntos calientes de las ciencias de la vida en Europa continental
Fuente: Aviva Investors, julio de 2023.
También es probable que haya oportunidades en algunas de las ciudades más pequeñas de Europa continental, que no figuran en nuestro índice. El factor decisivo será la fortaleza de las instituciones académicas; basándose en este criterio, entre las ubicaciones a tener en cuenta se encuentran Aarhus en Dinamarca, Uppsala en Suecia, Lovaina en Bélgica y Heidelberg en Alemania.
Consecuencias para los inversores en bienes inmuebles
Elegir una ubicación en la que sea probable que la demanda sea sostenida es especialmente importante para los inversores en este tipo de bienes inmuebles.
Los compromisos de capital inicial requeridos para los inmuebles destinados a las ciencias de la vida tienden a ser más elevados que en el caso de las oficinas tradicionales debido al mayor gasto que supone el acondicionamiento de los laboratorios (los laboratorios suelen requerir estructuras reforzadas para los equipos pesados, como las centrifugadoras, junto con techos altos para alojar las tuberías). En caso de que la demanda disminuya y sea necesario volver a ocupar el activo con diferentes inquilinos, la conversión de un inmueble dedicado a las ciencias de la vida en una oficina tradicional puede requerir importantes gastos adicionales.
Existen otros riesgos a tener en cuenta. Entre las compañías farmacéuticas más pequeñas, por ejemplo, un ensayo fallido de un fármaco puede suponer el fin abrupto de un negocio, y de su capacidad para pagar rentas. En cuanto a las empresas más grandes, la reglamentación puede frenar los beneficios que pueden obtener de los nuevos medicamentos, afectando a su capacidad para invertir en nuevas investigaciones. Además, los inversores deben vigilar la actividad de fusiones y adquisiciones, ya que la consolidación puede reducir la necesidad de espacio.
A pesar de estos factores, los vientos de cola estructurales para el sector son convincentes y los fundamentales del sector inmobiliario de las ciencias de la vida son sólidos: los alquileres de los inmuebles adecuados pueden ser un 30 % más altos que los de los edificios de oficinas en algunos mercados, mientras que los niveles de vacantes suelen ser mucho más bajos.
Aquellos inversores que acierten a la hora de elegir su ubicación y comprendan las dinámicas tecnológicas que impulsan la industria y su evolución en el uso del espacio, deberían poder aprovechar las oportunidades, ya se encuentren en espacios de laboratorio urbanos o en instalaciones dedicadas fuera de la ciudad, como el Parque de Investigación de Chesterford. A pesar de que mantener y cultivar los emplazamientos puede suponer un reto —y de que la intensidad operativa es elevada—, los arrendatarios se benefician de estar cerca de sus homólogos y los parques de investigación pueden desarrollarse y ampliarse a medida que crecen sus empresas y necesitan más espacio.
Por norma general, este tipo de gestión activa de activos representa una mejor forma de impulsar los rendimientos que intentar acceder a la beta del mercado asignando capital a un sector en crecimiento de forma menos selectiva. Asimismo, puede suponer una diferencia tangible para las propias empresas en su labor innovadora, un momento de euforia en cada ocasión.