Nuestro equipo de análisis de activos reales examina datos propios para comparar el riesgo y la rentabilidad de los distintos sectores e identificar aquellos con un mayor valor relativo.
Lea este artículo para comprender:
- Las oportunidades en renta variable del mercado inmobiliario que están empezando a concretarse
- Cómo las rentabilidades absolutas de las inversiones en renta variable empiezan a equipararse a las de las inversiones en deuda
- Cómo varían las rentabilidades de los mercados europeos y británicos
Los inversores en activos inmobiliarios se enfrentan un reto común: la falta de un historial de precios transparente que permita hacer un seguimiento del riesgo, la rentabilidad y los factores que determinan ambos. La mayoría de las empresas mantienen en privado los datos de las transacciones y compran otros datos a proveedores externos, que pueden no tener una visión completa del mercado. Para solucionar este problema, hemos desarrollado nuestra propia metodología y la aplicamos de forma coherente y orientada al futuro (consulte el marco propio de valor relativo de activos reales de Aviva Investors).
Nuestro enfoque nos permite realizar una evaluación cuantitativa del atractivo ajustado al riesgo de cada sector. Llevamos a cabo análisis a cinco y diez años y para toda la vida de la inversión, y disponemos de la flexibilidad necesaria para evaluar también otros horizontes de inversión. En este análisis, utilizamos un horizonte de cinco años para que sea útil a una gran parte de los inversores.
Como ocurre con cualquier clase de activos, las rentabilidades obtenidas podrían ser significativamente superiores o inferiores a las presentadas, en función de la habilidad de la gestora, así como de las características específicas de la estrategia de inversión y de los activos individuales. No obstante, creemos que nuestro enfoque aporta nuevas perspectivas y transparencia a las cambiantes tendencias de los mercados privados.
Resumen
A lo largo de los últimos seis meses, la mayoría de los sectores han obtenido mejores rentabilidades absolutas. Aunque los riesgos son distintos, el entorno general de riesgo ha disminuido.
Durante cierto tiempo, los mercados de deuda han ofrecido oportunidades considerablemente mejores que los de renta variable. Sin embargo, este panorama está cambiando de forma gradual, ya que la rentabilidad absoluta de algunas inversiones en renta variable se ha empezado a acercar a la de la deuda. Este fenómeno se debe a una mejora de las perspectivas, especialmente en el sector inmobiliario.
Las inversiones en renta variable en el Reino Unido son más atractivas que en Europa
Desde el punto de vista de la rentabilidad absoluta, las inversiones en renta variable en el Reino Unido son más atractivas que en Europa, algo que quizá no se entienda a primera vista, dadas las débiles perspectivas de crecimiento del país británico. Sin embargo, resulta más evidente cuando se comparan con los actuales tipos de interés sin riesgo, ya que las posiciones se intercambian.
A pesar de estos cambios, seguimos considerando que la deuda es atractiva. Los elevados niveles de los tipos básicos en todos los mercados contribuyen a ello, y no esperamos que se reduzcan de forma sustancial a corto plazo.
En el Reino Unido, la deuda a tipo variable es actualmente más atractiva que la deuda a tipo fijo en los sectores inmobiliario y de infraestructuras (figura 2). Esta tendencia se debe a la inversión de la curva de tipos, en la que los rendimientos son más altos a corto plazo que a largo plazo, por lo que la deuda a tipo variable parte de una posición más elevada. En nuestra experiencia, los inversores prefieren pagar un cupón global más alto por la deuda a corto plazo antes que asegurarse un tipo fijo a largo plazo a los niveles actuales.
Los mercados de deuda reaccionan rápidamente a los cambios en el entorno de tipos, pero los mercados de renta variable tardan en reajustarse
Los mercados de deuda reaccionan rápidamente a los cambios en el entorno de tipos de interés. Por tanto, los precios han subido rápidamente en respuesta a los movimientos del mercado. En cambio, los mercados de renta variable tardan en reajustarse. En términos generales, ya hemos visto la mayor parte de los reajustes provocados por los periodos de agitación bursátil.
A grandes rasgos, los mercados ya han reaccionado a las recientes convulsiones y noticias negativas, y, ante la falta de sobresaltos, están empezando a pasar página. Es evidente que sigue habiendo riesgos, pero se puede afirmar que el panorama está empezando a mejorar en todos los ámbitos.
Rentabilidad relativa por sectores
Bienes inmuebles
En los últimos 18 meses, el sector inmobiliario ha experimentado un importante reajuste, aunque las perspectivas están mejorando. La revaluación de los precios ha ido acompañada de una volatilidad considerable. Nuestros modelos indican que esta volatilidad está disminuyendo a medida que los mercados empiezan a descontar el final del ciclo de subidas de tipos de interés de muchos bancos centrales.
La renta variable del sector inmobiliario se ha recuperado significativamente desde diciembre de 2022
En diciembre de 2022, la renta variable del sector inmobiliario habría figurado en la parte inferior derecha de la figura 1, pero se ha recuperado significativamente desde entonces. Las rentabilidades absolutas esperadas han aumentado considerablemente y en Europa hay potencial para mayores subidas que en el Reino Unido, además de registrarse una menor volatilidad.
En términos de rentabilidad absoluta, el Reino Unido tiene más que ofrecer que Europa, aunque la diferencia se está reduciendo poco a poco. Al contrario que en Europa, el reajuste en el Reino Unido ha sido rápido, lo que deja esta monarquía en una posición más aventajada. Sin embargo, como ya hemos dicho, hay que tener en cuenta el diferencial en los tipos de interés sin riesgo del mercado.
La deuda del sector inmobiliario sigue ofreciendo una rentabilidad por unidad de riesgo considerablemente mayor que la renta variable del sector inmobiliario, debido a las mayores tires y primas de iliquidez de la deuda pública, lo que refleja el reciente reajuste de la renta variable (figura 2). La deuda británica del sector inmobiliario ofrece mayor rentabilidad que la europea, en gran medida por las mayores tires de los gilts. No obstante, la situación es distinta cuando se ajustan los tipos sin riesgo del mercado.
Infraestructura
Los sectores de renta variable relacionados con las infraestructuras que analizamos se dividen en dos categorías: las energías renovables, como la eólica y la solar, y los sectores de mayor riesgo, como la fibra y la energía generada a partir de residuos.
En los últimos seis meses, los sectores de las energías renovables se han mantenido relativamente estáticos. Todos ellos obtuvieron más rentabilidad de la esperada, pero también registraron mayores niveles de riesgo, por lo que el mercado se enfrenta a un panorama mixto.
Las rentabilidades absolutas de los otros sectores, es decir, la fibra y la energía generada a partir de residuos, son considerablemente superiores y reflejan mayores riesgos
Las rentabilidades absolutas de los otros sectores, es decir, la fibra y la energía generada a partir de residuos, son considerablemente superiores y reflejan los riesgos implícitos en el aumento de los retos operativos, la competencia y la volatilidad de las rentabilidades. Ambos sectores aparecen en la parte superior derecha de la figura 1, lo que indica un alto nivel de riesgo y una elevada rentabilidad absoluta. Si bien presentaron ligeros aumentos de rentabilidad en el primer semestre de 2023, cabe destacar que el mercado de la fibra se encuentra en un estado más maduro, por lo que hay mayor competencia y eso ha aumentado el riesgo inherente del sector.
La deuda de infraestructuras sigue ofreciendo rentabilidades por unidad de riesgo más atractivas que las acciones de este sector, ya que ha registrado nuevas subidas en los últimos seis meses. Las tasas de impago, por ahora, siguen siendo bajas en esta industria, lo que se refleja en el riesgo global de nuestros modelos.
Activos inmobiliarios con ingresos a largo plazo
En la mayoría de los sectores ha aumentado la rentabilidad y en todos se ha reducido el riesgo, lo que ha dado lugar a una mejora generalizada de la rentabilidad por unidad de riesgo. Entre los factores que han contribuido a la mejora de algunas rentabilidades a corto plazo cabe citar la revalorización de los rendimientos inmobiliarios junto con las expectativas de crecimiento de los alquileres, que a menudo están vinculadas a la inflación.
En la mayoría de los sectores ha aumentado la rentabilidad y en todos se ha reducido el riesgo
Si comparamos los activos de arrendamiento a largo plazo británicos y europeos, observamos que el Reino Unido tiene margen para mayores mejoras en la rentabilidad, lo que se ha traducido en una reducción de la diferencia entre las rentabilidades esperadas de ambos mercados. Prueba de ello es la figura 2, donde vemos que las barras de rentabilidad/riesgo ahora están relativamente próximas.
La rentabilidad del segmento de activos inmobiliarios con ingresos a largo plazo tiene un carácter evidentemente largo. Las previsiones a largo plazo han mejorado desde principios de año, con expectativas de aumento de la rentabilidad y reducción del riesgo.
Deuda corporativa privada
La concesión de créditos en el Reino Unido ha caído significativamente en 2023, ya que las empresas se han centrado sobre todo en la refinanciación y algunos bancos están buscando estructuras de menor duración y tipo variable.
La concesión de créditos en el Reino Unido ha caído significativamente en 2023
Desde una perspectiva de futuro, las inversiones privadas del Reino Unido han reducido su rentabilidad a corto plazo.
En cambio, las rentabilidades de los créditos del mercado medio británico han aumentado, mientras que en Europa apenas ha habido actividad en este sentido. En consecuencia, la brecha entre los créditos del mercado medio en las dos regiones ha aumentado en términos de rentabilidad y rentabilidad por unidad de riesgo (figura 2). Los factores principales son los diferenciales en los tipos de interés preferenciales del mercado, el margen y las comisiones iniciales.
Figura 1: Riesgo frente a rentabilidad esperada, cinco años (%)
Fuente: Aviva Investors. Datos a 30 de junio de 2023.
Figura 2: Rentabilidad/riesgo - rentabilidad por unidad de riesgo
Nota: Se ha resaltado el sector de deuda.
Fuente: Aviva Investors. Datos a 30 de junio de 2023.
Principales conclusiones
- Según nuestros modelos sectoriales, se aprecia una perspectiva general más favorable, ya que algunas preocupaciones macro han empezado a remitir.
- Por su parte, las previsiones para los mercados de renta variable están empezando a mejorar y son estables para los mercados de deuda gracias al alto nivel de los tipos de interés preferenciales.
- En definitiva, presuponemos que se dará una mejora continuada de cara a 2024, en contraste con la volatilidad y la incertidumbre que han marcado el año 2023.