Opportunità nel settore immobiliare life science

Da qualche tempo il settore life science sta diventando sempre più popolare tra gli investitori immobiliari, e ciò può essere attribuito in parte a fattori strutturali (cfr. Figura 2).

In poche parole, con il termine "life science" si intende lo studio degli organismi viventi, che comprende una serie di discipline, dalla farmaceutica alla biotecnologia. Ad esempio, il life science per la salute può comportare l'applicazione di nuove tecnologie per la diagnosi e il trattamento delle condizioni di salute. La pandemia di COVID-19 ha agito da catalizzatore per la crescita, in quanto le società si sono affrettate a produrre vaccini e trattamenti, evidenziando i benefici sociali ed economici più ampi che il settore può offrire.

Figura 2: I principali fattori di crescita del settore

Fonte: Aviva Investors; Office for Life Sciences, 2019.

Nel lungo periodo, l'invecchiamento della popolazione nelle economie sviluppate dovrebbe fornire un'ulteriore spinta strutturale. Con l'invecchiamento delle persone aumenta il bisogno di cure mediche e di nuovi trattamenti. Non c'è da stupirsi, quindi, se la spesa totale per la ricerca e lo sviluppo nel settore farmaceutico aumenterà a un tasso di crescita annuo composto del 2,6 percento tra il 2021 e il 2028, raggiungendo i 285 miliardi di dollari (cfr. Figura 3).

La disponibilità di fondi è particolarmente importante perché le società devono spesso spendere molto in ricerca e sviluppo prima di effettuare scoperte significative. A tal proposito, il Regno Unito è tra i mercati in più rapida crescita e il 2021 è stato un anno da record per gli investimenti: 4,5 miliardi di sterline sono stati raccolti in finanziamenti pubblici e privati. Le offerte pubbliche iniziali (IPO) hanno totalizzato 1,3 miliardi di sterline, in aumento del 434 percento rispetto all'anno precedente.⁶ Questo slancio è proseguito nel 2022, con i settori life science e delle biotecnologie del Regno Unito che hanno raccolto 457 milioni di sterline nel primo trimestre (anche se il totale annuo è stato inferiore a quello del 2021, pari a 1,7 miliardi di sterline).⁷

Riconoscendolo come cruciale, il governo britannico sta sostenendo il settore life science. Il 25 maggio 2023, il cancelliere Jeremy Hunt ha presentato un pacchetto di sostegno di 650 milioni di sterline nell'ambito di un piano più ampio per rendere il Regno Unito una "superpotenza scientifica e tecnologica" entro il 2030.^8,9 Il governo ha anche annunciato una proroga fino a fine settembre 2023 del programma Horizon Europe Guarantee, a protezione dei finanziamenti per la ricerca del Regno Unito.¹⁰

Anche l'Europa continentale ha registrato una crescita significativa nel settore life science a seguito della pandemia. Negli ultimi mesi si sono registrati nuovi investimenti in parchi di ricerca scientifica in mercati consolidati come Parigi e i Paesi Bassi e sono emersi nuovi centri di eccellenza, con Belgio, Svezia, Danimarca e Germania tra i mercati da tenere d'occhio.¹¹

Queste tendenze hanno importanti implicazioni per gli investitori immobiliari. I finanziamenti globali di venture capital sono in calo, in parte a causa dell'aumento dei tassi d'interesse, il che significa che la forte crescita storica di questo settore non può essere estrapolata in futuro. Tuttavia, prevediamo ancora una crescita moderata. È importante notare che le società del settore life science necessitano di spazi fisici in cui operare. A differenza dei settori dei servizi, che dopo la pandemia si sono orientati verso il lavoro a distanza o ibrido, riducendo la domanda complessiva di uffici, queste società fanno affidamento su laboratori per condurre la ricerca, insieme a strutture produttive in cui svilupparla e commercializzarla. In molti mercati, però, c'è uno squilibrio tra la domanda e la disponibilità di spazi.

Per valutare il mercato immobiliare life science è necessario concentrarsi sui cluster. Come nel caso della maggior parte dei settori che richiedono conoscenze, la vicinanza ai loro pari consente alle società del settore life science di condividere conoscenze e risorse, con opportunità di collaborazione e condivisione di idee che di solito superano gli svantaggi, quali la concorrenza per le risorse e i talenti.¹² Anche la vicinanza a istituzioni di ricerca di primo piano, come le università, è fondamentale: molte società del settore life science sono nate originariamente come spin-out commerciali di dipartimenti di ricerca universitari.

I cluster in più rapida crescita, come il Golden Triangle, sono quelli in cui si concentra l'occupazione e la necessità di spazi per laboratori e produzione è più pressante (cfr. Figure 5 e 6). Londra rappresenta la quota maggiore di attività di investimento (cfr. Figura 7) e sta svolgendo un ruolo sempre più importante come polo per le società leader nel settore life science, in particolare nei sottomercati di King's Cross, White City e parte di East London.

Gli investimenti sono ingenti anche a Oxford e Cambridge. Secondo Savills, nel 2022 sono stati occupati in tutto il Golden Triangle 1,39 milioni di metri quadrati di immobili per il settore life science, la cifra più alta degli ultimi dieci anni.¹⁴ A fronte di un'offerta limitata – le superfici sfitte per spazi adibiti a laboratorio sono inferiori all'un percento a Londra e Cambridge e meno del sette percento a Oxford – i canoni di locazione vengono aumentati. Secondo le stime di Savills, nei prossimi tre anni i canoni di locazione dei laboratori attrezzati potrebbero aumentare fino al 25 percento, raggiungendo le 100 sterline al metro quadro.¹⁵

Figura 6: Occupazione nel settore biofarmaceutico per distretto comunale, 2021

Fonte: GOV.UK, 2023.¹⁶

La crescita del Golden Triangle è un buon esempio di come i cluster spesso si espandano da un'area specifica a ecosistemi regionali sfaccettati. Inoltre, dimostra come la concorrenza per gli spazi all'interno dei cluster di successo possa diventare feroce, facendo lievitare i prezzi delle attività. Questo ha portato alcuni investitori a cercare nuovi cluster in altre parti del Regno Unito e dell'Europa.

Quindi, dove potrebbe sorgere il prossimo grande polo di life science? Per rispondere a questo quesito, dobbiamo identificare le caratteristiche che gli occupanti cercano. 

In molti casi, tali caratteristiche sono simili a quelle ricercate dalla maggior parte dei locatari del mercato degli uffici, come i servizi in loco o locali. La tendenza più significativa è stata quella di un uso più flessibile degli spazi da parte delle società operanti nel settore delle scienze biologiche, con alcuni nuovi sviluppi che presentano un'equa divisione tra i cosiddetti spazi per "laboratori umidi" – strutture di laboratorio tradizionali in cui possono essere conservati acqua, sostanze chimiche e organismi vivi – e "laboratori asciutti", in cui i processi sperimentali possono essere digitalizzati attraverso simulazioni. Inoltre, gli occupanti possono cercare una combinazione di spazio per laboratori privati, spesso per motivi di riservatezza, e laboratori comuni gestiti per uso occasionale.

Dal momento che le società sono ora in grado di intraprendere più attività di ricerca in laboratori asciutti e richiedono meno spazio e infrastrutture per il lavoro sperimentale diretto, possono prendere sedi in città piuttosto che strutture più in periferia. Un esempio di struttura urbana all'avanguardia per il life science è il Francis Crick Institute di Londra, un cosiddetto "superlaboratorio" con un layout a pianta aperta, molteplici aree di laboratorio asciutto e un ampio spazio per la collaborazione. Le strutture sperimentali all'avanguardia si trovano nel seminterrato e sono condivise tra i ricercatori in loco.¹⁸

La nostra analisi, riportata nella Figura 8, mostra le 15 principali località urbane europee per il settore life science sulla base di parametri quali la qualità dei cluster, le dimensioni e l'accesso ai talenti, i finanziamenti e la governance. Centri affermati nel settore come Londra, Oxford, Monaco, Parigi e Cambridge si collocano ai primi posti. 

Nel Regno Unito, Oxford precede Cambridge in questa classifica in base alla qualità della ricerca accademica complessiva, un fattore chiave per la crescita futura delle società. Tuttavia ci sono delle sfumature di cui tener conto. Ad esempio, Cambridge è davanti a Oxford nei sottocampi di ricerca biotecnologica e di tecnologia medica basati sull'intelligenza artificiale, in parte perché il primo ha un cluster tecnologico più forte e le opportunità di collaborazione e scambio di conoscenze tra i due settori sono più numerose a Cambridge. Ciò dimostra l'importanza di considerare le specializzazioni settoriali più ampie in una località e uno dei motivi per cui si è registrata una maggiore attività di locazione immobiliare a Cambridge rispetto a Oxford. 

Nella Figura 9, analizziamo più a fondo i luoghi in cui si stanno formando nuovi cluster e, di conseguenza, dove la domanda di spazi potrebbe aumentare. Località come Parigi, Stoccolma, Monaco di Baviera, la Grande Amsterdam e il cluster Medicon Valley di Copenaghen-Malmö sembrano in grado di offrire opportunità man mano che il mercato si sviluppa, dato il forte punteggio della domanda nel nostro indice proprietario. 

È probabile che vi siano opportunità anche in alcune delle città più piccole dell'Europa continentale, che non figurano nel nostro indice. Il fattore cruciale sarà la forza delle istituzioni accademiche; in base a questo criterio, le località da tenere d'occhio sono Aarhus in Danimarca, Uppsala in Svezia, Lovanio in Belgio e Heidelberg in Germania.

Per gli investitori in questo tipo di immobili è particolarmente importante scegliere una località in cui la domanda possa essere sostenuta. 

Gli impegni di capitale iniziali richiesti per gli immobili del settore life science tendono a essere più elevati rispetto a quelli richiesti per gli uffici tradizionali, a causa delle maggiori spese per l'allestimento dei laboratori (i laboratori spesso richiedono strutture rinforzate per le attrezzature pesanti come le centrifughe, oltre a soffitti alti per ospitare le tubature). Nel caso in cui la domanda dovesse diminuire e il bene dovesse essere rioccupato da altri locatari, la conversione di un immobile life science in un ufficio tradizionale potrebbe richiedere una spesa aggiuntiva significativa. 

Ci sono altri rischi da considerare. Per le società farmaceutiche più piccole, ad esempio, il fallimento di una sperimentazione può causare la fine brusca dell'attività e della capacità di pagare l'affitto. Per le società più grandi, la regolamentazione può limitare i profitti che possono ottenere dai nuovi farmaci, incidendo sulla loro capacità di investire in nuove ricerche. Gli investitori dovrebbero inoltre monitorare le attività di fusione e acquisizione, poiché il consolidamento può ridurre la necessità di spazio.

Nonostante questi fattori, i venti strutturali favorevoli per il settore sono convincenti e i fondamentali degli immobili life science sono solidi: in alcuni mercati gli affitti per gli immobili adatti possono essere superiori del 30 percento rispetto a quelli a uso ufficio, mentre i livelli di superfici sfitte sono spesso molto più bassi.

Gli investitori che si orientano correttamente sulla località e comprendono le forze tecnologiche che guidano il settore e l'evoluzione dell'uso dello spazio, dovrebbero essere in grado di sfruttare le opportunità, sia che si tratti di spazio di laboratorio urbano o di strutture dedicate fuori città come il Chesterford Research Park. Sebbene mantenere e curare i siti possa essere impegnativo – e l'intensità operativa elevata – gli affittuari traggono vantaggio dalla vicinanza ai loro pari e i parchi di ricerca possono essere sviluppati e ampliati quando le società crescono e hanno bisogno di più spazio.

Questo tipo di gestione attiva del patrimonio è di solito il modo migliore per ottenere rendimenti rispetto al tentativo di accedere al beta del mercato allocando il capitale a un settore in crescita in modo meno mirato. Inoltre, può fare una differenza concreta per le società stesse che portano avanti il loro lavoro innovativo, un momento eureka alla volta.