Terreno comune

Per i vari stakeholder coinvolti nello sviluppo o nella riqualificazione di edifici e aree, creare valore sociale significa realizzare luoghi orientati alla salute e al benessere delle persone, afferma Matthew Morgan, cofondatore e direttore della Fondazione Quality of Life.

"Avere una casa rispettabile, a prezzi accessibili e all'interno di un quartiere sicuro e sano è il fondamento di una vita serena e in salute", afferma. "Molti posti in questo Paese non sono all'altezza di questi obiettivi, e presentano scarse opportunità di spostamento, spazi verdi insufficienti, mancanza di infrastrutture sociali. Questo è ciò che stiamo cercando di affrontare."

Esistono diversi quadri di riferimento per assistere i costruttori a definire e creare valore sociale. La Fondazione Quality of Life ne ha sviluppato uno che si basa su sei aree di benessere: senso di controllo, parità in termini di salute, connessione con la natura, mobilità, senso di meraviglia e comunità locale.³

"Il nostro concetto di qualità della vita è costituito da salute, benessere e valore sociale. Comprende elementi di pianificazione urbana, come gli spazi verdi o gli edifici", spiega Morgan. "Include anche aspetti secondari, che sono importanti ma a volte trascurati, come il senso di potere di una persona sulle decisioni che riguardano la sua area, o il senso di comunità generato dal sentirsi parte integrante dell'ambiente in cui si vive."

Secondo Morgan, il quadro di riferimento rappresenta uno strumento pratico che può fungere da base per il dialogo con la comunità, ma anche un modo per organizzare i dati per misurare l'impatto e una guida per far sì che il feedback della comunità e i dati servano da base per le decisioni di progettazione.

Jamie Anderson, responsabile del benessere urbano presso la società di consulenza ingegneristica Buro Happold e ricercatore presso l'Università di Manchester (UoM), sottolinea che è essenziale misurare il benessere sia oggettivo che soggettivo per comprendere l'impatto di un complesso sugli stakeholder. Insieme, l'azienda e l'università utilizzano spesso il "five ways to wellbeing" (cinque vie del benessere) del Government Office for Science del Regno Unito, un quadro di riferimento basato sull'evidenza che può essere utilizzato per associare un'area locale alle attività chiave connesse alla salute mentale e al benessere personale. Tali attività sono relazioni con gli altri (o interazione sociale), attività fisica, opportunità di consapevolezza, opportunità di apprendimento e altruismo.⁴

"Il benessere personale consiste nel misurare in modo non convenzionale l'esperienza umana soggettiva, che può essere molto diversa rispetto a quella valutata in base a parametri oggettivi", afferma Anderson. Ad esempio, la percezione della sicurezza di una persona o di una comunità può essere completamente diversa da quella basata su parametri oggettivi come il tasso di incidenti stradali e di criminalità locale.

"I professionisti della progettazione ambientale possono utilizzare parametri di benessere soggettivo e delle cinque vie per valutare in che modo la loro progettazione supporta, o ostacola, il benessere di tutti i gruppi di età, di tutti i sessi e di tutte le diverse provenienze dei membri della comunità", aggiunge.^5,6

Facendo riferimento a un recente progetto di Buro Happold e UoM a Brent Cross Town, in collaborazione con una joint venture tra Related Argent e Barnett Council, Anderson spiega che hanno collaborato con la comunità e con diversi stakeholder per progettare spazi pubblici che favoriscano un elevato benessere, o prosperità. Il progetto misura anche il benessere soggettivo e le cinque vie in modo rigoroso.

"Lo stiamo facendo con la comunità, quindi non è un lavoro imposto dall'alto", afferma. "Che i risultati siano positivi o negativi, è fondamentale che i partner della joint venture lo facciano insieme alle persone e che utilizzino questi dati per influenzare la progettazione futura e il lato più "soft" delle cose, come ad esempio il tipo di eventi e formazioni per la comunità locale a cui dare priorità."

Impatto basato sul territorio

Nel suo libro Housing for Hope and Wellbeing, Flora Samuel, architetto e professoressa di architettura all'Università di Cambridge, cerca di definire e mappare la dimensione del benessere del valore sociale, includendo fattori come la comunità, il contatto con la natura e l'autonomia, ed esplora come l'edilizia abitativa vi contribuisca.⁷ Nel suo approccio, invita gli investitori e i costruttori a considerare impatti più ampi.

"I piani di sviluppo locale devono richiedere valore sociale, ambientale ed economico, e gli investitori dovrebbero investire sulla base di queste dimensioni di valore", afferma. "Devono tracciare e spazializzare questi valori, e gli edifici devono essere realizzati in base al valore che apportano. Quindi, la valutazione post abitativa (post-occupancy evaluation – POE) deve catturare lo sviluppo di quel valore nella gestione patrimoniale al passare del tempo."

Samuel raccomanda un sistema di pianificazione basato su evidenze e mappe in grado di catturare il valore sociale nelle sue molteplici dimensioni.

"Credo che il valore sociale debba essere mappato perché è altamente correlato al contesto", afferma. "È necessario vedere con grande specificità dove il valore viene creato. In un progetto che stiamo conducendo a Anglesey, che conta il più alto grado di obesità tra i bambini del Galles, abbiamo scoperto che i bambini non andavano al parco giochi in una certa area perché i genitori non avevano una panchina su cui sedersi. Sono questi piccoli aspetti che dobbiamo catturare, specialmente quando pensiamo al cambiamento climatico, all'adattamento e alla resilienza. Si tratta di usare il denaro in modo più intelligente e specifico."

The Good Economy, una società di consulenza sull'impatto sociale, adotta un approccio simile, basato sul territorio, per gli investitori che vogliono contribuire in modo sostanziale a fare la differenza a livello locale.⁸

Figura 1: Place-based impact investing conceptual model

The architecture of place-based impact investing

Source: The Good Economy, 2023.

"L'impatto si avverte localmente", afferma Mark Hepworth, cofondatore e direttore di ricerca e politica presso The Good Economy. "Un approccio basato sul territorio consente di avere una comprensione e un controllo molto più ampi. Si può rilevare chi si sta cercando di aiutare."

Il modello 3E di The Good Economy consente agli investitori di individuare dove investire su tre aree di interesse:

• Sostenibilità ecologica: la giusta transizione verso l'obiettivo di emissioni nette zero, la governance e il sostegno politico, i cambiamenti nello stile di vita, le tecnologie abilitanti, i finanziamenti per la transizione verso un'economia a zero emissioni.
• Elementi essenziali della vita quotidiana: abitazioni, centri urbani, istruzione, sanità e assistenza, servizi di pubblica utilità e approvvigionamento alimentare.
• Dinamismo economico: imprenditorialità e percorsi di qualificazione nei settori innovativi in crescita e nelle piccole e medie imprese (PMI).⁹

Anche i gestori patrimoniali le cui strategie non soddisfano tutti i criteri richiesti per essere classificati come fondi "d'impatto" possono applicare questi principi per individuare i settori in cui investire in modo da ottenere un impatto sociale.

"Il quadro degli obiettivi delle 3E offre una prospettiva a livello sociale degli investimenti d'impatto basati sul territorio. In base alla nostra esperienza, collima perfettamente con gli obiettivi strategici degli stakeholder locali e degli investitori orientati all'impatto", afferma Hepworth. "Il quadro e il modello concettuale a sette pilastri insieme possono fornire agli investitori, agli stakeholder locali e ad altri settori una traccia per progettare e allineare le strategie sulla base del principio fondamentale della creazione di un impatto sociale condiviso."

Dixon sostiene che gli elementi chiave che i gestori patrimoniali dovrebbero considerare per investire in un complesso sono l'occupazione, le competenze e la formazione, l'istruzione, gli investimenti nella comunità e quelli nelle caratteristiche sociali e negli spazi pubblici, come i servizi e le aree comuni per la socializzazione.

"Creare l'accesso all'occupazione, alle competenze e alla formazione richiede la volontà di sviluppare partnership significative con la propria catena di approvvigionamento e con le comunità. Questo è l'unico modo per iniziare a creare opportunità di lavoro per coloro che incontrano barriere particolarmente significative per accedervi. Questo richiede tempo e concentrazione", afferma.

L'istruzione è volta a incoraggiare i giovani locali a prendere decisioni informate sui loro percorsi di carriera e industriali, mentre l'investimento nelle comunità comporta il sostegno alla comunità locale attraverso l'impegno di tempo, denaro o risorse in natura a favore di progetti ambientali e sociali.

Per ottenere una SLO e creare valore condiviso, la comunicazione è il fattore più importante. Un articolo della Harvard Business Review del 2016 elenca cinque elementi indispensabili per realizzare valore condiviso, tra cui un programma comune, un sistema di misurazione condiviso e una comunicazione costante.¹⁰

"Molti gestori degli investimenti sono piuttosto bravi quando si tratta di definire una strategia su ciò che vorrebbero conseguire, ma è necessario anche creare delle partnership per far sì che ciò accada", afferma Day.

Dixon sottolinea che i gestori patrimoniali possono sostenere la realizzazione di valore sociale coinvolgendo le società in portafoglio per costruire competenze e capacità, soprattutto nelle fasi iniziali, quando l'attenzione agli stakeholder può contribuire a una crescita sostenibile dell'azienda. Dovrebbero inoltre gestire team di progettazione per definire un mandato chiaro sulle caratteristiche di design sociale da integrare nei progetti di sviluppo e ristrutturazione; e gestire i costruttori e gli appaltatori edili, fissando obblighi contrattuali che vadano oltre la conformità alla pianificazione.

"È importante mettere in relazione le diverse parti dell'ecosistema della catena di approvvigionamento, ad esempio collegando i fornitori con le persone in cerca di opportunità di lavoro e gli occupanti con le comunità in cui operano", afferma. "Nel 2023 abbiamo istituito un gruppo direttivo sul valore sociale a Londra per facilitare la crescita di una rete di esigenze e opportunità occupazionali per un lavoro equo e inclusivo nel settore dell'edilizia. Il gruppo ci affianca nel raggiungimento degli obiettivi di valore sociale dei nostri principali appaltatori per quanto riguarda gli sviluppi immobiliari a Londra."

Sarah Forster, cofondatrice e CEO di The Good Economy, afferma che è essenziale costruire una rete di fiducia, oltre che di conoscenze, tra investitori e autorità locali.

"La maggior parte degli investitori non comprende appieno il sistema di pianificazione, il modo in cui vengono prese le decisioni e determinati problemi", afferma. "Allo stesso modo, le autorità locali devono comprendere come strutturare i progetti di sviluppo locale in modo da fornire proposte investibili. Inoltre, gli investitori e le autorità dovrebbero essere attivamente coinvolti nelle decisioni di acquisto dei costruttori, per garantire che le esigenze locali siano soddisfatte."

Figura 2: Stakeholder alignment and collaboration are key

Source: The Good Economy, 2023.

Morgan aggiunge che i gestori patrimoniali dovrebbero collaborare con le comunità quanto prima. Se l'autorità locale constata che c'è stato un processo di engagement che ha raccolto il sostegno locale per un progetto, allora il rischio al momento della richiesta dell'autorizzazione a costruire si riduce.

"L'impegno della comunità accresce la fiducia, non solo nei confronti dei residenti, ma anche dell'autorità locale", spiega. "Inoltre, garantisce risultati migliori, perché la conoscenza e la partecipazione locale contribuiranno a soddisfare le esigenze del territorio."

Dixon aggiunge che è importante considerare l'area generale che sarà interessata da un complesso o dalla gestione corrente di un asset. Ciò può essere ottenuto collaborando con le autorità locali, i proprietari terrieri o le associazioni edilizie, tutti attori che hanno un interesse nella comunità.

"È necessario adottare con loro una visione a lungo termine, altrimenti non si sarà un buon partner", afferma Morgan. "L'impegno continua e dovrebbe proseguire anche dopo l'occupazione. È fondamentale per comprendere cosa funziona e cosa no, e per mantenere i contatti con le persone del posto."

Lavorare con gli stakeholder e con evidenze solide può contribuire a evitare conseguenze indesiderate, come piantare alberi che peggiorano la rinite allergica, o "febbre da fieno", dei bambini della zona o avere persone che beneficiano di un programma di alloggi a prezzi accessibili che poi affittano la proprietà e ne traggono un doppio profitto.

"A volte, dopo aver spuntato la casella nel loro quadro di riferimento per il valore sociale, le persone presumono che il progetto venga realizzato senza verificare che i risultati siano quelli attesi o quelli effettivamente desiderati dalla comunità", afferma la dottoressa Margarethe Theseira, responsabile della consulenza nel Regno Unito di Buro Happold.

Aggiunge che è necessario continuare a impegnarsi regolarmente, perché un progetto di sviluppo spesso creerà nuove comunità che dovranno integrarsi con i residenti che già vivono nell'area, e perché le persone si muovono all'interno e all'esterno delle agenzie di sviluppo, quindi la visione iniziale potrebbe cambiare in seguito all'avvicendamento del personale che la realizza.

Inoltre, è essenziale per mantenere una SLO.

"Nel caso in cui le consultazioni sono discontinue e non si basano l'una sull'altra, la comunità inizia a essere infastidita dal fatto di non ricevere un feedback", afferma Samuel. "Mentre tutte le ricerche mostrano che, se si crea qualcosa in cui le persone si sentono coinvolte, se ne prendono cura, rendendo molto più facile il lavoro a lungo termine dei gestori patrimoniali."

L'impatto sui rendimenti

Non si tratta quindi di dare la priorità al valore sociale rispetto ai profitti, o viceversa.

In primo luogo, l'adozione di un approccio basato sul valore condiviso può consentire ai gestori patrimoniali di sviluppare siti idonei allo scopo, resilienti e adattabili alle mutevoli esigenze, e non necessariamente a un costo maggiore.

"È un approccio specifico per ogni sito e legato a ciò che si sta cercando di ottenere. Tuttavia, coinvolgendo la comunità fin dall'inizio, aiutandola a definire le soluzioni e non solo le sfide, spesso risulta che è possibile realizzare il progetto in modo efficace dal punto di vista dei costi", afferma Theseira.

In secondo luogo, i luoghi che presentano caratteristiche interessanti per i residenti tendono a combinarsi con la qualità e l'efficienza, oltre che con la resilienza climatica e la sostenibilità. Questo li rende più preziosi, soprattutto nel lungo periodo, e attenua il rischio che gli asset diventino incagliati a causa dell'inasprimento delle normative ambientali.

"Stiamo parlando di creare luoghi migliori per le persone nel lungo periodo", afferma Morgan. "Questi luoghi tendono a essere migliori per il pianeta, in quanto più resilienti in termini di emergenza climatica, e tendono a essere più preziosi."

Per i gestori patrimoniali, questo dovrebbe essere considerato parte dell'adempimento del loro dovere fiduciario. Può contribuire a migliorare la loro reputazione e a renderli più competitivi nelle gare d'appalto per i progetti, nell'assicurarsi i migliori fornitori e nell'investire nelle aziende target. Inoltre, investire per favorire la resilienza dei fornitori, ad esempio, migliora l'ecosistema della catena di approvvigionamento per tutti. In questo modo si ottiene un vero valore condiviso.

"Possiamo chiederci se un progetto o un'iniziativa possa renderci più competitivi nei confronti dei nostri concorrenti o se possa migliorare la nostra reputazione", afferma Dixon. "Porterà inoltre a un rafforzamento della catena di approvvigionamento o alla creazione di competenze e capacità in un particolare gruppo o segmento della società? Nel caso di quest'ultimo, si tratterebbe di ciò che consideriamo una buona gestione o un valore condiviso: contribuire alla costruzione di un sistema finanziario più stabile e al tempo stesso ottenere rendimenti immediati."

L'ottimizzazione del valore condiviso (per conseguire sia i rendimenti degli investitori sia il valore sociale) comincia dalla selezione dei progetti. Per massimizzare il valore sociale di un complesso, i gestori patrimoniali possono identificare le aree che beneficerebbero maggiormente degli investimenti locali.

"Ad esempio, se stanno effettuando investimenti di retrofit, come selezionano le aree in cui operare?", spiega Theseira. "Adottano un approccio di portafoglio alle aree che trarrebbero maggiori benefici dall'uplift o dal retrofit, o si basano solo su criteri finanziari? La selezione dei progetti per il loro valore sociale e per i loro ritorni finanziari è un ambito in cui si potrebbero fare ulteriori sforzi."

Tuttavia, è necessario che a ciò si aggiunga una valutazione dei rischi finanziariamente rilevanti di un potenziale bene, che si tratti di un'azienda o di un investimento diretto in un edificio o in un'infrastruttura. Dal punto di vista della SLO, questo non è un problema. Non solo i rischi sociali sono rilevanti dal punto di vista finanziario, ma lo è anche il vantaggio di avere cura delle persone.

Per esempio, mentre alcune ricerche hanno rilevato che un evento negativo medio per gli stakeholder riduce il prezzo delle azioni di un'azienda dell'1,31 percento, per gli eventi negativi relativi alla comunità e all'ambiente, l'impatto è più vicino al meno tre percento.¹¹ Al contrario, il Good Jobs Institute ha dimostrato che le aziende che applicano una "Good Jobs Strategy" (strategia per un'occupazione di qualità) riducono il turnover dei dipendenti, migliorano la produttività, il servizio clienti e le vendite, e costruiscono un vantaggio competitivo a lungo termine.¹²

"Abbiamo iniziato a valutare i rischi sociali rilevanti dal punto di vista finanziario nell’ambito di alcuni dei nostri sviluppi immobiliari e abbiamo cercato di mitigarli incorporando soluzioni nei contratti, nelle clausole e nelle locazioni", afferma Dixon. "Queste soluzioni devono essere supportate; è necessaria la presenza di un team di esperti che gestisca al meglio qualsiasi problema. Ma non è solo una questione di rischio, bensì anche di creazione di valore."

Anche la natura del finanziamento è fondamentale per garantire che i fornitori e le aziende di piccole dimensioni non si trovino a dover sostenere oneri di debito ingestibili, ma anche per creare strutture di fondi sufficientemente grandi da attrarre fondi istituzionali.

"La natura del finanziamento dovrebbe essere in linea con l'opportunità e con una buona governance e condivisione del rischio", afferma Forster. "Se gli investitori sono interessati a creare valore sociale, devono sviluppare in anticipo un quadro di gestione e misurazione dell'impatto e integrare realmente l'impatto nel loro processo decisionale. Concentrandosi sui risultati tangibili di un investimento – e rendendosi responsabili della loro realizzazione – gli investimenti sul territorio hanno maggiori probabilità di essere vantaggiosi per le persone che ci vivono e ci lavorano e per l'investitore."

Miglioramento degli standard

Dopo aver selezionato un progetto, è necessario raccogliere dati qualitativi e quantitativi per stabilire una base di bisogni che possa essere confrontata con altre aree geografiche e, nel tempo, misurare gli impatti sociali positivi e negativi di uno sviluppo. La professoressa Samuel e il gruppo di ricerca dedicato alla consultazione della comunità di Quality of Life, da lei diretto, stanno creando un codice di condotta per la consultazione in materia di pianificazione, che consenta alle autorità locali di distinguere tra processi partecipativi di qualità e non. È particolarmente importante garantire che una demografia rappresentativa faccia parte della storia.

"Stiamo cercando di predisporre le basi per tutti: otto principi chiave che guidano il processo per assicurarsi che l'impegno sia il più inclusivo possibile", afferma Morgan. "Si spera che se tutti soddisfano lo standard eccellente, assisteremo a un innalzamento generale della qualità. Per molti anni nel Regno Unito non sono stati applicati standard, che si trattasse di qualità edilizia, impegno o post occupazione. Questi sono aspetti fondamentali che occorre misurare e supportare."

Anche accantonare risorse per continuare a impegnarsi e raccogliere dati per tutta la durata di un progetto rappresenta una buona prassi. Ciò consentirà a gestori, proprietari, operatori e costruttori di rendersi responsabili, ma anche di far progredire i progetti nel tempo in base ai cambiamenti intervenuti nella comunità e, cosa fondamentale, di mantenere la fiducia della comunità e la loro SLO.

"La POE è un passo nella giusta direzione", afferma Anderson. "Ma se non disponiamo di una solida base di riferimento con cui confrontarci, per poi fornire un feedback ai nostri residenti e proseguire il ciclo, non stiamo innanzitutto massimizzando il valore di effettuare quella POE. Si vuole che la comunità rimanga coinvolta nello sviluppo nel corso del tempo ed eviti di sollevare critiche quando si fa riferimento a come era la situazione prima dell'inizio del progetto."

Anche la trasparenza e la condivisione dei dati sui progetti a livello di settore potrebbero essere estremamente utili per migliorare e armonizzare gli standard.

"Sappiamo come deve essere un buon standard nel campo della sanità e della medicina", afferma Anderson. "Ma come deve essere per noi? Non credo che stiamo conducendo un'adeguata discussione sugli standard qualitativi e quantitativi. Dobbiamo continuare a migliorare l'aspetto della valutazione e ad essere trasparenti nella condivisione dei dati, agevolando l'accuratezza e promuovendo la fiducia nel processo decisionale."

Per quanto riguarda i gestori patrimoniali, Dixon propone l'adozione di uno standard minimo di settore che, pur non essendo un vero e proprio investimento d'impatto, si collochi a un livello superiore rispetto alla regolamentazione in materia di pianificazione. Ciò comporterebbe:

• la gestione e il coinvolgimento proattivo dei partner per creare opportunità di impiego, apprendistato e lavoro all'interno dell'ecosistema della catena di approvvigionamento o della catena del valore dell'azienda, con risultati superiori allo standard minimo;
• programmi di volontariato dedicati al personale, guidati da un approccio strutturato per comprendere le esigenze degli stakeholder all'interno delle comunità in cui i gestori investono;
• il pagamento del salario di sussistenza locale lungo l'intera catena di approvvigionamento, in cui il personale si occupa di un singolo asset o di una serie di asset sotto il controllo del gestore;
• la comprensione dell'impatto dei progetti sulla salute delle comunità, la realizzazione di interventi progettuali di alta qualità che rispettino le esigenze degli stakeholder – compresi gli utenti degli edifici e la comunità locale – e che superino i requisiti minimi normativi e di pianificazione.

Questo dovrebbe prevedere processi che garantiscano il coinvolgimento delle comunità dalla progettazione alla fase post abitativa.

"In tal modo, ci guadagneremo la nostra SLO. Dovrebbe essere un requisito minimo per i gestori patrimoniali e un elemento fondamentale del moderno dovere fiduciario", afferma Dixon. "Ma la creazione di valore condiviso va oltre. Comporta un approccio che crei valore per l'investitore e al tempo stesso costruisca capacità e competenze all'interno della catena di approvvigionamento, verso un ecosistema in grado di sostenere gli investimenti futuri."